Ejendomsinvestering

Hvis vi medregner privat bolig som en investering, er ejendomsinvestering faktisk den mest populære investeringsform i Danmark. For mange udgør boligens friværdi faktisk en betydelig del af ens samlede formue, og det er ikke unormalt, at friværdien er større end pensionsopsparingen.

Der er dog stor forskel på at investere i egen bolig og normal ejendomsinvestering. Afkastet på din private bolig betyder sjældent noget før den dag, du sælger ejendommen. I stedet er boligen i mange år den løbende udgift, som du skal have til at passe sammen med dit budget.

Historisk set har ejendomsinvestering været en investering med et afkast lige under aktier, i hvert fald hvis man tager de sidste 25 år og sammenligner det danske boligmarked med det danske aktiemarked.[1] Typisk har risikoen også ligget et sted mellem aktier og obligationer. På samme måde som ved aktier og obligationer svinger det dog meget, alt efter boligtypen og placeringen. Du havde fået en langt højere værdistigning, hvis du for 25 år siden havde købt bolig i København, end hvis du havde købt hus på Falster.

Ejendomsinvestering handler dog ikke udelukkende om, hvorvidt du har ejerbolig eller ej. Bor du i Århus eller København, har du måske slet ikke råd til at købe en ejerbolig, men må klare dig med en andel eller lejebolig måske i mange år frem.

Det betyder dog ikke, at du skal opgive tanken om ejendomsinvestering. Selvom aktiemarkedet har givet et bedre afkast i løbet af de sidste par årtier, kan ingen forudsige fremtiden. For mange kan der være noget betryggende ved at investere i mursten, der enten giver tag over hovedet og på sigt muligheden for en stor værdistigning, og for andre er det rart at have et løbende afkast i form af lejeindtægter. I modsætning til aktier har ejendomme også den fordel, at de sjældent falder til 0 kr. i værdi. Derfor kan ejendomsmarkedet, trods udsving ved boligkriser, fungere som en ekstra risikospredning af ens investeringer.

I de næste afsnit vil jeg gennemgå en lang række måder, hvorpå du kan investere i fast ejendom, lige fra investering i børsnoterede selskaber for få hundrede kroner til at købe større ejendomme og tjene penge på udlejning.

Sådan tjener du penge på ejendomsinvestering

Helt overordnet er der to måder, hvorpå du kan tjene penge på ejendomsinvestering. Enten kan du tjene penge på værdistigningen, eller du kan tjene penge på udlejning. I praksis vil du ofte kunne tjene på begge dele, selvom du satser på udlejning.

Hvis du udelukkende investerer med øje for værdistigningen i en ejendom, løber du en højere risiko, også selvom du måske foretager en renovering eller andet, der burde forøge ejendommens værdi. Køber du en projektbolig med direkte videresalg for øje, bliver risikoen endnu højere, end hvis det drejer sig om en ejendom, som du selv vil bruge som bolig i en periode.

Over de sidste 20 år er boligpriserne steget voldsomt i de større byer, i takt med at flere er flyttet dertil. Til gengæld er boligpriserne stagneret eller direkte faldet, jo længere væk fra storbyerne, man kommer. Priserne på sommerhuse har heller ikke budt på imponerende stigninger.

Det er altså ikke alle, der har tjent gode penge på deres bolig i løbet af de sidste 20 år, og i takt med at folk stadig flytter fra land til by, vil vi helt sikkert se flere faldende boligpriser i Udkantsdanmark. Om boligpriserne i byerne vil fortsætte deres stigning, er svært at spå om, da udbud og efterspørgsel hurtigt kan ændres af politiske beslutninger. Bliver der bygget almene boliger nok i de store byer, kan der være risiko for, at priserne på lejligheder vil stagnere. Truslen fra en eventuel ny finanskrise kan også betyde fald i boligpriserne. De danskere, der købte bolig før 2008 og solgte under finanskrisen, fik ikke noget ud af de eksplosive prisstigninger i byerne.

Man kan selvfølgelig være heldig og købe på det rette tidspunkt. Priserne på boligmarkedet i København er steget voldsomt de seneste år, og under finanskrisen var der god mulighed for at opkøbe ejendom til lave priser og sælge med 100% fortjeneste 3-4 år senere. Hvis man er håndværksmester og har tiden til det, kan en mulighed også være at renovere billige, slidte ejendomme med videresalg for øje. Husk bare, at der ikke er garanti for, hvordan boligmarkedet udvikler sig, så hvad du regnede for en god investering, kan i sidste ende vise sig at være ren gambling med din opsparing.

Investering i fast ejendom med udlejning er derimod min favorit inden for ejendomsinvestering. Denne form for ejendomsinvestering har en lavere risiko og passer derfor godt til de investorer, der kan lide at få løbende afkast ind på kontoen.

Modsat hvad mange tror, behøver du ikke en stor formue for at investere i ejendomme. Du behøver ikke engang købe en hel ejendom selv for at foretage ejendomsinvestering. Faktisk kan du kombinere det med aktieinvestering, enten ved at købe dig ind i en investeringsforening, der specialiserer sig i ejendomme, eller købe enkeltaktier i selskaber, der tjener penge på ejendomsinvesteringer. Du kan finde et par danske aktieselskaber, der fokuserer på ejendomsinvestering, men du kan også kigge på REIT’er (Real Estate Investment Trust), udenlandske virksomheder, der ofte fra ejendomsudlejning betaler højt udbytte.

Dermed kan du eksponere dig selv for ejendomsmarkedet for få midler. Du kan også vælge at købe en ejerandel i en eller flere udlejningsejendomme, hvor du får del i indtjeningen, men den højeste fortjeneste får du ved selv at smøge ærmerne op, købe og derefter udleje hele boliger. Her kan afkastet være op mod 25%.

Udlejningsejendomme

De fleste private ejendomsinvestorer vælger at købe fast ejendom, som de kan udleje. Her kan du skabe dig et årligt udbytte gennem indtægten fra huslejen, og samtidig på sigt have muligheden for et pænt afkast gennem en stigning i ejendomspriserne. Da det er en langsigtet investering, er du ikke afhængig af prissvingninger og nedgang på ejendomsmarkedet. Så længe ejendommen er udlejet, tjener du stadig penge.

Hvilket type ejendom, du vil vælge som investering, er en smagssag.

Jeg har mødt investorer, der kun ville investere i nyere lejligheder i Indre København, og jeg har også mødt investorer, der kun ville investere i B2B lokaler. Det er helt op til dig, hvad du foretrækker, men den letteste måde at komme i gang på er at investere i billige lejligheder i områder med mange studerende. Kig på befolkningstilvæksten for området igennem de sidste 10 år for at sikre dig, at det ikke er et område på tilbagetog, og se derefter på uddannelsesmulighederne i området.

Når du har udset dig et egnet område, skal du så begynde at lede efter de gode handler. Her kommer juraen indover og kan potentielt spænde ben for dig. Du skal for eksempel være sikker på, at du har lov til at tage en husleje, der dækker dine udgifter. Lejeloven er ret striks, så derfor nytter det ikke, hvis du køber en ejendom eller blot en lejlighed, som du taber penge på at leje ud.

Derudover skal ejendommen sandsynligvis også istandsættes og klargøres, inden den kan udlejes. Det skal der også være penge til, for kan du ikke selv gøre dette, bliver det hurtigt en dyr fornøjelse. Denne metode kræver derfor en vis portion penge og muligheden for at låne til en fornuftig rente i banken.

Søg professionel rådgivning

Hvis du ønsker at købe en ejendom som investering, kan det være en god idé at alliere dig med en dygtig revisor. Det giver ofte bedst mening at drive det som et selskab, og så skal der laves regnskab. Der skal også udformes lejekontrakter, underskrives købsaftaler, og al kommunikation og aftaler mellem dig og lejeren skal overholde lovgivningen.

Det kan være mange ting at sætte sig ind i og holde sig opdateret omkring, og derfor kan det anbefales, at du finder dig en god revisor, som kan guide dig. Det koster måske en stor del af afkastet på din første ejendom, men i takt med at din portefølje vokser, vil udgifterne til revisoren udgøre en mindre og mindre del af dit regnskab.

Gearing gennem finansiering

Prismæssigt har boligmarkedet som regel ikke de samme udsving som aktiemarkedet, du har derfor også en større sikkerhed, som du kan bruge i forhold til lån i banken, så du kan få finansieret dele af din investering.

Faktisk er gearing af ejendomsinvestering et væsentligt punkt for et fornuftigt afkast. Hvis hele ejendommen blev betalt kontant, ville dit afkast ofte være under 5%, men låner du for eksempel 70% af købssummen, kan du måske opnå 12% i afkast. Det kaldes gearing og opstår da du kan forrente lånet fra banken med en højere rente end den du skal betale tilbage.

Lad os tage et eksempel:

En lille 2-værelses lejlighed på 50kvm står tilsalg for 500.000 – Den kan udlejes med et årligt overskud på 25.000

Investerede du alle 500.000, – kontant ville det kun være et afkast på 5% for dine 500.000, –

Investerede du i stedet 150.000, – kontant og lånte de resterende 350.000, – til en fast rente på 3% så ville du pludseligt have et afkast på 9%.

Realkreditinstitutterne vil normalt låne dig 60-80% af ejendommens pris, når den udlejes som bolig. Det kræver altså at du har 20-40% af ejendommens værdi til udbetaling at komme i gang.

Hele processen med at finde en bank, der vil give dig de bedste lånebetingelser, er en forhandlingsproces. Her er du nødt til at kontakte forskellige banker for at finde ud af, hvilke tilbud du kan få hos de forskellige. Husk at det bedst kan betale sig at få kontakt til erhvervsafdelingerne. De private bankrådgivere vil som oftest kigge primært på din personlige indkomst frem for dit budget for ejendomsinvesteringen, og hvordan du regner med at få det hele til at løbe rundt.

Projektkøb

Projektboliger er ejendomme, der sælges, inden de er opført. Det er noget man i høj grad kender fra lejligheder i storbyerne, men det findes også i nye boligområder i provinsbyerne, hvor parcelhuse sælges af håndværksmestre på denne måde.

Bygherren sænker sin risiko på denne måde, da ejendommen er solgt, inden første spadestik er taget, og køberne får ofte ejendommen billigere end markedsprisen. Her kan der være en gevinst ved at sælge boligen, når den er færdigbygget.

Problemet med investering i projektboliger er bare, at der ofte går 1-3 år, fra du underskriver kontrakten, og til boligen står klar til brug. I den periode kan du være så heldig, at prisen på boligmarkedet er røget til vejrs, men du kan så sandelig også risikere, at en krise har hamret boligpriserne i bund.

Mit bedste råd til dig, der overvejer projektkøb, er at have en plan B. Se om du kan udleje ejendommen, indtil priserne igen er gået op, eller om du selv kan bruge den som bolig. Ellers risikerer du pludseligt at stå med et stort tab frem for den gevinst, du havde håbet på.

Tvangsauktioner

Måske er du en af de mange, der er blevet inspireret til at prøve kræfter med ejendomsinvestering efter at have set Property Wars på Discovery Channel. Her byder en række aggressive ejendomsinvestorer på ejendomme, som de kun har set udefra i noget, der minder om en tvangsauktion – hvorefter de istandsætter ejendommen og sælger den igen kort efter. Ofte med stor profit, men også nogle gange med store tab, da de ikke kan se, om der er køkken og bad installeret, om ejendommen er ved at blive spist op af termitter, eller at der er hul i taget.

Så ekstremt er markedet ikke i Danmark. Her får du langt flere informationer om en ejendom, der ryger på tvangsauktion. De sidste 10 år er konkurrencen om de attraktive ejendomme på tvangsauktionerne dog steget, og bankerne er i højere grad begyndt selv at opkøbe ejendommene for at udleje og sælge dem igen. Samtidig er mange entreprenører begyndt at opkøbe tvangsauktioner for at have projekter i perioder med mindre arbejde. Kort sagt er det blevet sværere at gøre en god handel på tvangsauktion i Danmark.

Sommerhuse

Lovgivningen og en stigende turisme betyder, at sommerhuskøb kan være en attraktiv investering i Danmark, hvis du er villig til at udleje. Her dikterer lovgivningen, at en person maksimalt må eje og udleje to sommerhuse, inden det kategoriseres som erhvervsmæssig udlejning, der kræver tilladelse fra Miljøministeriet. Det betyder i praksis, at markedet næsten kun består af privatpersoner, og her er fordelen, at du ikke har konkurrence fra store erhvervsinvestorer.

Markedet skifter dog hurtigt og er meget følsomt overfor antallet af turister, der lejer sommerhuse i Danmark. Årlige udsving på 10-20% er ikke usædvanlige alt efter vind og vejr.

Trenden er, at pengene ligger i større sommerhuse med svømmepøl og plads til store familier. De små sommerhuse har ofte længere døde perioder, og her er udbuddet ofte større end efterspørgslen.

Sælger du sommerhuset igen, er fortjenesten – altså salgsprisen fratrukket den oprindelige købspris – skattefri. Dog må grunden ikke være over 1400 m2, og du skal selv have benyttet huset som bolig i perioder. Det forhindrer dig ikke i at udleje sommerhuset, så længe du samtidig selv benytter huset i perioder, og dermed kan du sagtens få den skattefri fortjeneste alligevel. I praksis har jeg kun oplevet, at der er opstået problemer, hvis folk har købt to sommerhuse i samme område, eller hvis sommerhuset har ligget tæt på den private bolig.

Fordele ved investering i sommerhuse:

Du betaler kun ejendomsværdiskat i den periode, du bor i ejendommen, og altså ikke i de perioder, hvor den er udlejet.

Når du bliver pensioneret, kan du benytte sommerhuset som helårsbolig, hvis du har ejet det i mindst 1 år (2016 regler).

Du må selv bo i huset op til 6 måneder årligt.

Personligt ville jeg ikke investere i et sommerhus som det allerførste, men har du først anskaffet en række udlejningsejendomme, eller ville du i forvejen købe et sommerhus til eget brug, kan det være en god investering, så længe du undersøger markedet først.

Crowdfunded ejendomsinvestering

Er der lange udsigter til, at du har råd til at investere direkte i fast ejendom? Du kan hurtigt få brug for mindst 100.000 kr. plus luft i budgettet til realkreditlån for at dække resten af købssummen og eventuelle udgifter til istandsættelse, indtil du kan begynde at tjene pengene ind igennem udlejning. Selvom du har 100.000 kr. stående i frie midler, får du ikke meget spredning, hvis det er hele din formue, og du bruger det hele på en enkelt ejendom.

Her kan crowdfunded ejendomsinvestering være et godt alternativ.

Ejendomsinvestering gennem crowdfunding går kort sagt ud på, at du investerer et beløb i en ejendom igennem en online platform sammen med en masse andre investorer. Er I flere, der er interesseret i en udbudt ejendom, indsætter hver investor et beløb i projektet og køber så ejendommen i fællesskab gennem crowdfundingplatformen. Alt det praktiske sørger firmaet bag crowdfundingportalen for, og du kan derefter blot læne dig tilbage og se huslejen trille ind på bankkontoen.

Flere steder kan du endda videresælge din andel på platformens sekundære handelsplads, hvis du vil ud af investeringen før tid.

Hvis du ikke har lyst eller mulighed for at stå for det praktiske ved ejendomsinvestering, eller simpelthen ikke har pengene til det, kan crowdfunded ejendomsinvestering være en god løsning for dig. Det giver dig langt større frihed, end hvis du står som eneejer af ejendommen, og samtidig får du mulighed for at skabe mere diversitet i din ejendomsportefølje og eventuelt investere i ejendomsmarkedet i andre lande eller i store B2B projekter, som du ellers aldrig ville komme i nærheden af.

Mulighederne er mange, og er du stadig ved at starte ud, kan det være en god måde at snuse til markedet på uden at bruge for mange penge eller tid på en investering. Der findes platforme, der accepterer investeringer på helt ned til 1.000 kr., så det er let at komme i gang for få penge. Det var sådan, jeg selv startede, og jeg har stadig lidt penge investeret på denne måde.

Den eneste danske platform for crowdfunded ejendomsinvestering er Brickshare, som jeg selv har gode erfaringer med. Der findes også en lang række udenlandske platforme, så du kan sprede din risiko rent geografisk.

Sådan investerer du i fast ejendom

Ejendomsinvestering er nok den investeringsform, der stiller flest krav til din indsats og viden, medmindre du vælger at investere i ejendomme gennem aktier eller ved hjælp af crowdfundingplatforme såsom Brickshare.

Derfor kan det også være svært at komme i gang.


[1] https://formue.nykredit.dk/dit-liv/formue/nyheder/2017/07/investering-i-aktier-vs-mursten